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中金:中国房地产的未来还是在大城市! 但分化或令三线城市崩盘

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未来十年,中国房地产开发的主战场到底在哪里?

今天跟各位分享中金最新的一份研究报告。这份报告通过国际大城市城镇化的历史大数据比较,告诉了我们未来十年的房地产战略布局的答案。

中国顶级分析机构中金通过对几十个国家、百个国际城市、近两百年的比较研究,发现中国的经济活动和人口分布非但不是过度集中于大中城市,其集聚度反而不足。国际经验预示中国大城市吸附力还将持续提升。并判断未来十年中国主要大城市将迎来一波人口导入,之后建成区面积还有新一轮扩张。

这个观点与麦肯锡数年前那份著名的对中国城镇化未来发展模式的战略报告观点如出一辙。

如今,那些坚守城市新区项目的开发商需要明确,只要在大城市(500万人口以上的区域级中心城市)的项目一定会有新的春天。短期的萧条和困难只是暂时的,待这一波房地产周期调整、经济结构转型完成之后,仍将引来新一波的人口导入。大城市就是中国房地产的未来。

值得注意到的是,报告还对中国23个大城市新区的发展前景进行了定性的评估。分别根据这些新区距离主城区的远近、新区规划面积大小和发展潜力大小三个维度进行了综合分析,得出了一系列极具参考价值的结论。

下面请看中金报告全文。


岂止于大——全球大城市发展路径研究

作者:张宇 中国国际金融公司研究部 分析师

中国经济与人口非但不是过于集中,反而不够集中

与人们的惯常认知不同,中国的经济产出和人口分布非但不是过度集中于大中城市,其集聚度反而不足。国际经验告诉我们,未来中国经济与人口仍将持续向大城市聚集。

中国经济集中度远不及国际水平

国际比较显示,中国经济活动的聚集度尚处低位。我们认为经济活动未来在中国将更加集中于少数明星城市或城市圈,GDP分布地图随之呈现更明确的尖峰点状分布。

► 中国经济活动聚集度低于同类国家:同属国土广阔、人口众多的国家,中国的 GDP在黑河—腾冲一线以东呈现出连片分布的状态,而以印度、美国和巴西为代表的同类国家都呈现明显的点状分布,说明我国经济活动的集中程度其实偏低。

► 中国经济活动聚集度甚至低于那些地少人多的“小”国家。如日本、菲律宾、英国、意大利(每平方公里人口数都在260以上,而中国人口密度只有142人/平方公里),由于土地资源相对稀缺,经济活动在国土上的分布相对国土广阔的国家来说应该更加分散。但是,我们看到,这些国家的经济活动在国土上的集中程度仍高于中国。

人口分布也同样不够集中

根据联合国最新的统计分析,中国仅有11%人口生活在大城市(人口高于500万的城市),远低于同样地广人多的美国(21%),以及许多发展水平落后于中国的国家,例如马来西亚(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰国(13%)和菲律宾(13%)等。

城镇化率水平与大城市人口占比高度正相关。从图表 3 中可以看出,城镇化率越高的国家,在大城市中居住生活的人口比例越高。我们判断伴随中国城镇化率的不断提升,将有大量的新进移民导入大城市。

中国城镇化率目前可能仅有 45%,这意味着人口进一步向大城市聚集的空间。中国经历过一轮大规模撤乡建镇的过程,地方政府出于招商、基建项目上马等需求,将符合条件(非农业人口大于 2,000 人)的乡村大量并为城镇。这部分镇区人口在行政区划上实现了“就地城镇化”,然而这其中相当数量居民的生活方式和生活质量并未发生根本改变,城镇化率因此被高估。根据《2012 年中国建制镇统计年鉴》,中国镇区人口有 2.47 亿,若假设其中 50%并未实现真正意义的城镇化,那么中国实际城镇化水平只有 45%,而非官方统计的 55%

进一步聚焦到各国首位城市,从其经济总量、人口占比来看,中国也处在低位。中国最大的城市上海在全国的 GDP和人口占比均在国际对比中处于低位,侧面说明中国大城市的经济、人口集中度未来应该提升。

城市生长的三阶段模型——面积扩大与人口增长的动态关系

上一章的结论告诉我们大城市人口聚集度仍将提升,随之而来的问题是城市空间能否容纳新进人口?是否意味着人口密度也不断提升?

与“越繁荣的城市人口密度越高”这一普遍观念相左,我们发现越是发达的城市,其实人口密度越低。而且在两百年的历史进程中,全球主要大城市人口密度的总趋势也是不断下降的。但在此总趋势之下,建成区面积扩大速度和人口增长速度在不同阶段会交替领先,导致人口密度呈现波折下降。

我们认为过去十年是中国城市面积扩张速度快于人口增速的阶段,而未来十年将是人口增速超过面积扩张的阶段。当然,在这之后还将经历新一轮的建成区面积扩张,从而带动人口密度下行至目前主要发达国家的水平。

越是发达国家的大城市,人口密度越低

2015年世界城市统计数据显示,印度大城市的人口密度高于中国,而中国又高于日本和美国。由此可以看出,大城市人口密度的决定性因素是国家的发展程度:越是发达国家,由于交通等基础设施的完善,城市的物理半径显著高于发展程度落后的国家,造成“越发达,人口密度越低”的状况。尤其值得注意的是,日本全境人口密度(349人/平方公里)远高于中国(148 人/平方公里),其大城市人口密度却比中国要低,这有力地说明了大城市人口密度的决定性因素并不是全境人口密度,而是国家的发展程度。

城市生长模型——人口密度分三阶段波折下降

按照城市生长模型,大城市的生长历程会经历人口密度的三个上涨阶段和三个下降阶段:

► ①段上涨:城市发展开始起步,人口聚集。

► A段下降:城市边缘外扩,主城区范围扩张。

► ②段上涨:扩大的、更高能级的城市形成聚集效应,吸引更多人口。

► B段下降:交通技术的发展使城市外围兴起许多聚集区,面积急剧扩张。

► ③段上涨:脉冲式的城市建设暂缓,而人口持续流入。

► C段下降:主城区与外围聚集区之间的建设密度逐渐增加,人口密度缓慢下降。

值得一提的是,第②和第③阶段的人口密度上升并不是必然发生的。由于城市面积本身就在不停生长,只有在面积增长放缓阶段,人口流入恰好占据上风,才会出现人口密度的上升。如伦敦、巴黎这类城市,人口流入本就较平缓,便会出现人口密度的单边下降。

近两百年的国际大城市生长可分为三个组别:

► 1)东京、伦敦、巴黎等城市已发展成熟,处于人口密度缓慢下降的 C段;

2)发展中国家的首府如土耳其伊斯坦布尔、菲律宾马尼拉等大都刚刚经历完城市面积快速扩张的 B段,处于人口密度缓慢回升的第③上涨阶段。

3)北京和上海都刚经历完城市面积高速扩张的 B段人口密度下降阶段,预计未来一段时间人口流入会占据上风,人口密度将迎来平缓的③段上涨。

中国大城市将先后经历人口加速导入、新一轮城市扩张的过程

根据上述城市生长的三阶段模型,中国大城市部分已完成、部分正处于第二阶段——即第二轮人口汇集和建成区面积扩张;未来很快将进入第三阶段,先后经历新一轮人口导入和建成区扩张,人口密度最终下行至目前主要发达国家的水平。

► 高铁是加速人口向大城市导入的催化剂。高铁网络极大地缩短了城市间的“时间距离”。处于高铁网络交叉点上的大城市有望迎来进一步的产业和人口聚集,加速人口导入。

长期来看,中国大城市的建成区面积还有提升空间。根据 2015 年世界城市统计数据,中国三个最大的都市区上海、北京、广州-佛山的建成区面积在全球分列 1213 15位,不仅低于纽约、东京-横滨,而且还低于莫斯科、休斯顿、名古屋这样的都市区。而中国的其他都市区目前仅天津的建成区面积高于 2,000 平方公里。预计中国大城市的建成区面积仍有增长空间。

长期而言,中国大城市的人口密度预计将下降。我们预计,当国家发展水平相近时,中国大城市的人口密度应介于美国和日本之间。从图表16可以看出,目前上海、北京、广州-佛山的人口密度还高于东京-横滨、大阪-神户-京都和名古屋。随着中国的经济发展水平向发达国家靠拢,建成区面积的增长潜力会大于人口增长潜力,从而使得中国大城市的人口密度下降到美国和日本之间。

不同阶段下的城市扩张方式——兼议“新区”成败

城市生长当中面积的扩张可以分为三种不同形式,分别对应城市生长的 A、 B、 C三阶段。

根据城市面积扩张的规律,在中国现有的众多城市新区当中,我们最看好位于经济/人口净导入的大城市、自身面积适中、距离主城区近的那些新区,如上海浦东、南京江北、重庆两江、广州南沙等。

城市发展的不同阶段对应面积扩张的不同方式

城市面积扩张的方式可以分为三类,分别对应图表 6中城市生长的 A、B、C三阶段:

► A段:在城市发展的中早期阶段,随着人口不断增加,城市建成区边沿会不断外扩,最后发展成这个城市的主城区;

► B 段:随着交通技术进步,人们能够花更少通勤时间跨越更长的物理距离,于是在城市现有建成区的外围开始出现新的聚集区;

► C 段:全新的聚集区实际上大大延长了整座城市的物理半径,在城市发展成熟的阶段,城市边缘不再扩张,而是在内部精耕细作,不断提高土地利用效率,填充主城区与新聚集区之间、或者聚集区与聚集区之前的未被利用空地。

以图表 17 芝加哥和洛杉矶的面积扩张轨迹为例,可以看出已完整经历了上述三个阶段。

而北京和上海也已经基本经历过了新聚集区大量建设的 B 段,预计未来将朝着 C 段提高土地利用效率的方向发展。

我国城市新区发展潜力梳理

应用城市面积生长规律,我们全面梳理了全国重点城市的新区规划,并对各地新区的发展前景进行判断。判断标准如下:1)距离主城区越近的新区,交通成本越低,也越容易形成联动发展的局面;2)新区规划面积越小,越容易被带动发展起来;3)所属城市和地区本身的经济活动和发展潜力决定了新区未来前景的天花板。换而言之,我们认为依托于拥有高发展潜力的城市(意味着更强的经济/人口净导入)、自身面积适中、距离主城区近的新区,发展潜力最大。

1)现有建成区外扩的新区,发展前景最为看好

上海浦东新区:浦东新区最北边的一部分现在已经是城市中心,正在逐步向南边开发。虽然新区面积较大,但上海辐射能力十分强劲,发展前景看好。

南京江北新区:由六合区、浦口区和八卦洲组成,浦口区沿江地带是建成区,紧邻南京现有的市中心隔江相望,且新区面积不大,发展前景看好。

重庆两江新城:最南边江北区的沿江部分已是城市繁华地带,面积稍大,发展前景较为看好。

广州南沙新区:最北边连接着广州番禺区,面积较大。但因地处广州、深圳、香港之间的黄金三角,周边城市辐射能力强,已搭建起一定产业基础,前景看好。

苏州工业园区:在苏州的东边,是中国与新加坡政府的经济技术互利合作项目。园区西边已与苏州主城区连成一片,向东连接昆山市,面积适中,发展前景看好。

长沙湘江新区:新区东南边连接长沙的岳麓和望城建成区,梅溪湖片区已有大量投资,前景较为看好。

陕西西咸新区:西安与咸阳本就相隔不远,在两者之间建西咸新区,区位优势明显。

且新区面积不大,最远处到现有建成区车程都不超过 20分钟,前景看好。

郑州郑东新区:东起中州大道,包括了部分市中心建成区,龙子湖区块已沉淀大量投资,逐步往中牟县扩展,发展前景看好。

济南滨河新区:滨河新区的中部位于主城区,辐射两翼。新区面积不大,呈带状且一路临河延伸至华山风景区,前景看好。

合肥滨湖新区:在合肥主城区的南边,面积小而且滨临巢湖,发展前景看好。

2)离现有建成区稍远,或者面积过大,或者旧城区经济发展动力不足的新区,发展前景需要以时间换空间

成都天府新区:新区最北端连接着成都的城区,北部是高新区以及双流机场,目前发展得不错。向南规划面积很大,需要分步发展。

天津滨海新区:环状,与旧城区完全分开,目前核心区有一定发展,但环状两头距离城区面积过远,要带动发展还是有点困难。

无锡新区:在无锡东南部,南接太湖,面积不算大。在长三角一众新区中区位优势并不明显,从发展潜力看要落后于附近的苏州工业园区。

宁波杭州湾新区:图表 19中的距离是到慈溪的距离,实际离宁波、杭州都很远,凭杭州湾大桥与嘉兴相连。要等到长三角城市群高度融合时,前景才会比较看好。

太原汾东新区:在太原主城区南边不远,面积也不大,但太原本身面临从资源型和重工业城市进行产业升级,新区前景有待观察。

沈阳浑南新区:西北端部分属于沈阳市建成区,且面积不大。但沈阳自身经济发展后劲较弱,且还有沈北、铁西等新区分散投资,因此前景不是十分看好。

3)与主城区完全分离,且面积过大的新区,发展前景并不看好

► 青岛西海岸新区:与主城区隔海相望,而且新区面积很大,西南端远离经济中心,仅凭滨海和港口优势要发展起来有一定困难。

► 石家庄正定新城:与石家庄主城隔河相望,附近没有其他城市,仅靠石家庄经济发展带动,前景不看好。

► 大连金普新区:最南端距离大连建成区还有一定距离,且面积较大,另一端连接的普兰店市经济活力也不强,不太看好其发展前景。

► 银川滨河新区:在银川市东南面,隔黄河相望。

距离主城区有一定距离,发展前景不看好。

贵州贵安新区:在贵阳和安顺之间。这两个城市的经济发展水平都不高,且相隔过远,新区面积很大,要带动新区发展会比较困难。

甘肃兰州新区:与主城区完全分开,且面积太大,发展前景不看好。

鄂尔多斯康巴什新区:市政府和学校等已从旧城东胜区搬至康巴什,但这样一来旧城区经济和人口下滑。由于真实需求不足,新区建设属于重复建设。

分化或令三线城市崩盘

脆弱复苏中的加速分化可能带来严重的“虹吸现象”


在总体复苏脆弱的局面下,房地产所呈现的加速性分化可能是3-4季度面临的最大问题。


一是以深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面,房地产企业加速向一线城市进行布局;


二是三线城市出现的持续加速性的下滑;


三是大型房地产商在全国布局调整中出现业绩全面改善,但另一方面使小房地产商固化在三线城市业绩出现加速性的恶化。


例如深圳6月房地产价格同比上涨接近20%,而很多三线城市价格同比下滑接近20%;一线城市库存同比下降了2%,而三线城市库存同比上扬了接近6%。分化中复苏一般是一种常态,但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到,本轮分化的程度大大超越以往。


这种强劲的分化可能带来的结果是:


1)出现强劲的“虹吸现象”,即大量房地产企业将重新布局开发战略,加速各类开发性资金向一二线城市集聚;


2)在户籍制度改革的推动下,很多投资性和改善性需求将进一步向一、二线城市转移;


3)三线城市房地产市场将进一步萧条,而不是在一、二线复苏的带动下出现跟随性复苏;


4)小房地产开发企业将出现倒闭潮、部分县级财政的困难将进一步加剧,从而引发局部的金融风险;


5)在目前资金链十分紧张,企业债务率高企的状况下,局部资金链的紧张或金融风险的显化很可能引发全局的问题。

避免“虹吸现象”需要调整目前的房地产政策


因此,脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。一线城市在三线城市过度低迷的情况出现暴涨,不仅会诱发局部泡沫问题,更重要的是这种暴涨将通过“虹吸现象”带来三线城市房地产市场出现崩盘的可能,从而诱发全局性的问题。


因此,对于中国房地产市场的调控必须改变当前简单宽松的导向,必须针对不同区域采取不同的治理。


一是对于一线城市必须进行适度控制,防止价格过度上涨;


二是对于三线城市房地产市场的扶持应当强化,特别是可以出台一些超常规的政策,例如加大县级政府的财政支持,甚至建立专项基金,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房;


三是在监控分化指标的基础上,协调相应城镇化改革的步伐,特别是重点人口流入地和流出地改革的速度。


房地产复苏调控中必须坚持的原则是:


1)局部区域的快速复苏并不一定会产生“涓滴效应”,一线城市的房价暴涨可能不是复苏的福音;


2)房地产市场总体快速的上扬也不是调控的目标,新一轮房地产总体泡沫带来的危害可能比其他泡沫和前几轮房地产泡沫的风险更大。

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