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刘晓博 | 今天,万科透露了两个惊人事实!

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今天(10月28日),万科公布了三季报,里面透露了两个比较令人吃惊的事实:

 

1、在主要限购城市,新建商品住宅空前紧张,库存去化周期只有5.7个月!

 

2、万科A股遭到国家队主力证金公司减持,此外还遭到一大批主动型基金的减持!

 

下面就让我们看看这两个事实的详情。

 

一、热点城市住宅供应短缺

 

万科的季报、半年报和年报,历来比较规范,而且会给出对经济形势、房地产行业的判断。这段文字一般被冠以“管理层讨论与分析”,由于水平较高,被财经界人士关注。

 

在三季报的“管理层讨论与分析”里,下面这段话值得高度关注:

 

第三季度全国商品住宅实现销售面积 3.6 亿平方米,同比上升 24.9%,增速较上半年回落3.8 个百分点。公司持续观察的 14 个主要城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),商品住宅成交面积同比增长 22.6%,增速较上半年回落 22.8 个百分点。报告期内,上述 14 城市的批准预售面积同比减少 15.8%,成交批售比(商品住宅成交面积/同期批准预售面积)由第二季度的 1.32 上升至 1.44。

 

由于成交增长和供应下滑,9 月底上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)进一步下降至0.98 亿平方米,为 2011 年年底以来最低水平,库存去化周期为 5.7 个月。

 

国庆节前后,一共有22个城市出台了不同程度的限购、限贷政策。万科长期跟踪的有14个城市,这些城市除沈阳外都出台了调控措施。应该说,这14个城市可以代表当前热点城市的楼市走向。

 

14个城市只有0.98亿平方米库存商品住宅,只够卖5.7个月,为2011年底以来最低水平。这个事实,让人震惊。其实这也解释了为什么管理层在国庆节期间出重手调控,如果再不出手,中心城市房价将失控。所以,未来20多个热点城市需要的仍然是扩大供应量,房价想有显著回调难度比较大。

 

根据季报,万科第三季度实现营业收入人民币 422.6 亿元,同比增长 44.1%,实现归属于上市公司股东的净利润人民币 29.1 亿元,同比增长 45.0%。

 

在谈到自己的业绩时,万科季报有两段话很有意思,耐人寻味:

 

面对经营环境的变化,公司将继续秉承为普通人盖好房子的理念,坚持以现金流为基础的真实价值创造,更加注重增长质量和经营效益,密切关注客户需求,灵活应对市场变化,尽力减少外部环境变化对公司业务发展的影响。

 

1-9 月,公司累计实现经营性净现金流入人民币 429.9 亿元,规模创历年新高。截至 9 月底,公司持有的货币资金达到人民币 751.9 亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(人民币 309.4 亿元)。

 

万科强调“坚持以现金流为基础的真实价值创造”,并公布了自己骄人的现金流状况,以及很轻微的负债。这话,是说给谁听的呢?你懂的。


万科的三季报还透露,公司将坚持向城市配套服务商转型,目前正积极布局“养老业务板块”,还在吉林、北京等地拿下了一些滑雪场、旅游区的管理权。

 

二、万科A遭到减持

 

万科股权之争,已经持续了超过一年,至于鹿死谁手似乎仍然没有确定。而一年来新晋的大股东,都未能进入董事会。


 

根据三季报披露的持股信息,《证券日报》基金新闻部做了详细的统计,得出了如下结论:

 

1、重仓万科A的主动管理型基金,已从56只锐减至9只,重仓该股的主动管理型基金数量下降了83.92%。而剩余9只主动管理型基金中,2只为新进,二季度末持有万科A的56只主动管理型基金,有49只逃离了该股,占比87.5%,逾八成基金逃离该股。

 

      2、国家队主力“中国证券金融股份有限公司”的持股数量和名次同时出现变动,从十大流通股东第六位落至第七位,减持了1115.58万股,变动比例为-3.38%。

 

万科复牌之后,我曾提醒读者注意风险,轻易不要介入。当时主要是担心管理层和宝能之间的“揭黑战”引爆“杠杆持股风险”。后来恒大的强势介入,化解了这个风险,引发了新一轮大涨。

 

目前,万科股权之争进展如何,仍然不为外人所知。坊间一般猜测,宝能撤出是大概率事件,而接盘者肯定不会是国企,因为涉及到股份溢价,国企无法接盘。所以,目前能接盘宝能的,要么是恒大,要么是安邦。一般认为,恒大的可能性最大。

 

万科股权分散的局面,事实上已经终结。无论是恒大接盘,还是安邦接盘,只要买了宝能的股权,就是优势显著的第一大股东(持股超过30%,相当于第二大股东的2倍)。在这种情况下,大家继续在二级市场上比拼就失去了意义。主战场成了“大宗交易的价格问题”,以及获得监管层的批准。

 

而事实上,在楼市“国庆调控”全面出台之后,房地产市场在趋冷。万科A股目前的股价,显然已经高估。如果万科目前的几大股东突然达成协议,股权之争落幕,二级市场股价恐怕会有一波下跌。而这,显然是国家队减持,主动型基金减持的主要原因。

 

反过来,证金公司和主动型基金的减持,可能预示着万科股权之争的大结局很快将揭晓。


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