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这个古老指标告诉我们,现在该买房还是买黄金?

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转自:环球老虎财经(laohucaijing01);作者:陈琳


黄金与房价之比可以作为一个估算房地产与黄金之间相对估值的有效指标,而且这一比率也是识别金价长期走势中拐点的一个有趣的历史记录。鉴于2016年黄金是表现最亮眼的资产,加上房地产市场的持续走强,黄金与房价之一基本比率就更加值得我们玩味,因为其结果可能出乎大多数人的意料。


(黄金房价比率,1975-2016)


黄金房价比率是测量评估房地产和黄金之间相对价值的指标,具体表现为在美国购买一套房平均需要用到多少盎司的黄金。


现在人们经常通过购买黄金和房地产作为一种投资选择,要么是因为他们希望在持有股票和债券的基础上使自己的资产配置更加多元化,分散风险,要么就是为了抵御令人担忧的通货膨胀。


但是,尽管房地产和黄金都是有形资产,都具有明显的抗通胀特性,但有一点不好的就是,他们在真实情况下通常不会向同一个方向移动。


黄金&房价与历史均值的偏差(剔除通胀因素)


从上图可以清楚的看到,在过去40年里,在剔除了通胀影响之后,黄金(黄线)和房地产(绿线)这两种投资的周期都有着非常明显的差异,两者的高峰和低谷都出现在了不同的年份。黄金在危机中体现出强势的对冲特征。


如果以2016年8月18日1350美元/盎司的黄金价格计算,并且以当前中值房价为243301美元来计算,我们可以得出目前黄金房价之比为180,也就是说现在如果要购买一套独户房屋,需要提供180盎司的黄金。


以下是关于2016年黄金房价这一指标的15个关键说明,希望能对读者的投资决策产生一定的影响。


1)根据相关数据,经过膨胀因素调整后,黄金和房价的估值都高于长期均值,而黄金的高估则更为明显。


2)2016年,黄金和房价都出现了大幅上涨,但是按照百分比来计算,黄金的涨幅要大得多。


1975-2016年金价走势(剔除通胀因素)


3)黄金不是一种稳定的价值贮存体。相反,黄金一直被当做是一种比较稀少的,更合乎需要的,作为逆周期的风险对冲工具。这可以在往年的那些金融危机时期中得以体现,黄金价格有时能一度涨到最低年平均价格的四倍以上。但是在当前金价水平,人们开始将黄金作为一种稳定的价值贮存体,尤其是考虑到现在的通胀风险,买入和持有黄金的策略可能会成为一个问题。


4)被用作对冲通胀,同时在“危机战略”中经常被探讨的一类资产,黄金在市场危机预期高涨的时候,总是会如期上涨。即使是危机全面爆发,黄金仍然具有大幅上攻的潜力。所以面对潜在的一场货币危机,黄金还有大量上涨空间。


美国单栋住宅平均价格(剔除通胀因素)


5)如果不剔除通胀因素,美国房地产市场还未到顶,但是在全国范围内,美国单栋住宅的价格已经处于2000年房地产泡沫之外的最高水平。


6)在危机背景下,短期来讲,黄金的表现应该会好于房地产市场。但是,从长远角度来说,黄金相对于房地产更容易被高估。根据历史数据,1975年到2016年,黄金房价之间的长期均值为282,按照当前180的水平,这意味着房价相对黄金还有57%的上升空间。这将有几种可能,房价上涨速度超过黄金上涨速度,或者金价下跌,更或者金价下跌速度超过房价下跌速度。


7)在没有危机发生的情况下,经过通胀调整,黄金将可能面临大幅下跌。在这种情况下,黄金估值可能会跌到长期均值一下,与1984年到1997年那段时间的走势类似。


               1975-2016年黄金房价比(历史数据中的前四分之一)


8)如果按照四分位数抽样方法分析,头四分之一中的十年中黄金房价比例在目前180的196%到314%之间。换句话说,历史中四分之一的时间里,房价相对金价比现在高出2到3倍。



9)另外50%的区间中,房价相对金价比例在当前比值的108%到189%之间。也就是说,历史一半的时间内,房价相对金价比现在高出1到2倍。



10)2016年之前的41年里,只有9年黄金住房比率是低于目前180的水平。所以,如果以过去41年的比率为标准,大约有25%的机会,黄金会相对于住房上涨,大约有50%的机会住房会相对黄金上涨0%到100%,而25%的机会,住房相对金价会翻一番或更多。


11)四分位数抽样方法远远区别于随机抽样,这种方法考虑到了各时期的危机及危机预期。其中底层四分之一,黄金相对房价估值更高的时期,都与各种危机年份相关,或者那些年份危机预警普遍较高。


12)毫无例外,历史似乎表明,不管是否出现危机,长期来说,房价都很有可能相对金价有所上涨,只要危机之后人们最终还会回归到对有形资产的定价上,房价都更有可能跑赢金价。


(原文编译自Daniel R. Amerman, CFA)


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