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刘晓博 | 南京:下周上演超级大戏!

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南京、厦门、苏州、合肥,是上海、深圳出台“3.25新政”以来,楼市最火爆的4个城市,号称“四小龙”。

 

为了稳定楼市,下周一到周四(9月19日到22日),南京将一口气推出27宗土地,供开发商竞拍。

 

这27块土地大多数为住宅用地,其中江宁区15宗,浦口区6宗,其他则分布在建邺区、鼓楼区、秦淮区、雨花台区、栖霞区等地。

 

由于楼市过于火爆,南京在6月出台了土地拍卖的“熔断机制”。也就是说,政府给拍卖的地块设置最高限价,当拍卖突破最高限价的时候,就中止出让。6月14日的拍卖会上,就有土地因此被收回。

 

“熔断机制”出台后,在市场上遭遇诟病。因为这种机制只能在短期内避免出现地王,减轻地方政府的舆论压力。但事实上减少了土地供应,造成了“面粉”的短缺,为未来地价、房价大幅上涨创造了条件。

 

后来合肥尝试多宗土地同时拍卖的“并联模式”,收到一定的成效,被市场广泛认可。可以说,此次南京一口气推出27块土地,显然是对“熔断机制”的自我否定和革新,这种做法值得肯定。


据称,为了参加此次土地拍卖,有开发商仅报名时缴纳的保证金就达到50亿元,准备参加其中20宗土地的拍卖。而这次拍卖,将有诸多新规则,其中包括:网上拍卖、限价封顶、摇号角逐、现房销售等。

 

我在此前的专栏文章里,曾多次分析过南京的经济数据。南京无论是人口增量还是资金总量,在省会城市里都非常突出,所以其房价上涨有基本面的坚实支撑,是合理的。现在政府唯一可以做的,就是增加土地供应量来满足需求,只有这样才能真正稳定房价。

 

下面我们看一下南京的人口增长情况。

 

根据官方的公布的常住人口数据,从2010年到2015年,南京、苏州、无锡三城的常住人口分别增长了2.9%、1.4%、2.2%。

 

但如果你看一下这三个城市幼儿园里儿童数量,小学里小学生人数,就知道统计局的数字有多么不靠谱:

 

城市

在园幼儿人数变动(万人)

小学生人数变动(万人)

2015

2010

增减

2015

2010

增减

南京

20.7

15.3

+35%

35.8

28.8

+24%

苏州

30.1

19.8

+52%

60.6

37.0

+64%

无锡

17.0

14.2

+20%

34.8

30.6

+14%

 

由于数据缺失,表格里苏州的数据是2009年和2014年的;其他两个城市都是2010年和2015年的。

 

可见,南京、苏州、无锡的人口均增长非常快,但整体而言苏州快过南京,南京快过无锡。就江苏省而言,苏北还有一个人口增长中心,这就是徐州。其他城市的人口增长都比较一般,其中扬州还有人口流失的迹象。

 

我在此前的分析文章里还指出,最近几年江浙经济出现了逆转现象,浙江增长放缓,江苏突飞猛进。

 

2016年上半年主要城市资金变动情况

排序

城市

2016年

2015年

增幅

1

北京

13.5

12.9

4.7%

2

上海

10.5

10.4

1%

3

深圳

6.16

5.78

6.6%

4

广州

4.44

4.28

3.7%

5

重庆

3.23

2.88

12%

6

成都

3.23

3.03

6.6%

7

杭州

3.08

2.99

3%

8

天津

2.97

2.81

5.7%

9

南京

2.91

2.65

9.8%

10

苏州

2.75

2.52

9.1%

11

武汉

2.21

1.94

14%

12

西安

1.92

1.78

7.9%

13

郑州

1.92

1.75

9.7%

14

宁波

1.69

1.62

4.3%

15

长沙

1.58

1.41

12%

16

济南

1.55

1.42

9.2%

17

大连

1.42

1.39

2.1%

18

无锡

1.41

1.32

6.8%

19

青岛

1.41

1.32

6.8%

20

沈阳

1.40

1.40

0%

 

上图是中国内地资金总量(金融机构本外币各项存款余额)最大的20个城市,今年上半年资金增减情况。可以看出,在资金总量逼近、或者超过3万亿的城市里,南京和苏州的增速位居第一和第二,其增速远远超过杭州和宁波,也超过了上海。而上海去年的人口,无论是官方的常住人口,还是小学生人数都是下降的。

 

我们可以这样认为,目前的长三角地区,江苏无论是“人气”还是“财气”,都明显占优势,成为最重要的增长中心。所以,今年楼市“四小龙”里两个在江苏,也就很好理解了。

 

对于中国的城镇化,我的核心观点是:大中小城市均衡发展的机遇,我们已经错过了。由于不能均衡分配发展机遇,所以中国城镇化必然是大城市化。这样,中国将产生一批2000万以上人口的超级都市,而北、上、广、深则向着3000万人口进发。

 

在未来必将诞生的10来个2000万以上中心城市里(也就是强二线城市),肯定会有南京一席之地。其他城市可能是:天津、重庆、成都、武汉、杭州、苏州、郑州、长沙、沈阳、西安、青岛、宁波等(省会城市,特别是省内没有竞争对手的省会城市占有先机;计划单列市备选)。

 

这些城市要稳定房价,只有一条出路:大量修地铁,大量供应住宅用地。限制城市规模、限制土地供应量,只能适得其反!


附:此次南京拍卖土地一览表(点击可以放大查看)







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