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#90号茶室#社科院罕见预警:明年房价或断崖式下跌!

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文/第一财经 章轲


中国社会科学院12月3日发布的最新报告称,房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升,对经济增长带动有望增强。


中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心当日在京共同发布“《中国住房发展报告2015-2016》发布会暨华房指数预警研讨会”。


报告认为,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下,有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值,改善性需求大幅释放,商品住房销售增长比较乏力,库存压力缓解有限。

商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。摄影/章轲


三四线城市形势严峻


2014-2015年,我国的住房形势超出预期。统计数据显示,商品住房销售同比增长经历V形变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大,6月份由负变正,1-10月份增长7.9%;商品住房价格从下降减缓到明显上升。2014年10月降幅减小,2015年3月份由负转正,明显上升;商品住房供应减缓。


1-10月份,新开工降幅增加(-17%);施工持平(0.2%);竣工增幅下降(2.7%);库存增幅下降。


企业出现停工烂尾,破产倒闭,转型升级,兼并重组。商品住房过剩库存高达21亿。其中,现房过剩1亿(超过18个月外);期房过剩19.923亿(超过两年外);总库存:39.96亿。其中,待售现房库存4.2585亿(去化期23个月);


待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。


商品房投资增速从2014年的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。


房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零,与上年相比较对经济增长率降低0.21个百分点。


报告认为,在当前市场环境和预期影响下,金融机构资金供给结构的不均衡,是导致“销售增加,库存增幅减低,但价格明显回升,投资增幅剧降”的主要原因。


自2014年四季度以来,中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税,除一线城市外,取消住房限购等。


但金融市场资金供给呈现结构性不均衡,即居民住房抵押贷款快速增长,同比增幅高达19.9%;开发商银行贷款同比下降3.6%,自筹资金同比下降4%,企业资金来源总体增长仅1.3%。


与此同时,库存较低的一线城市销售及价格大幅增加,库存较多的三、四线城市形势依然严峻。


建议实施六项政策


“单纯依靠短期宏观政策难以刺激更大的需求,应从需求与供给、长期与短期等方面综合用力,才能从根本上解决房地产市场的问题。”报告认为,应考虑不同经济变量对不同的政策工具的差异化响应;考虑政策工具发挥作用的时滞,以及作用强度变化的差异,同时考虑不同城市对政策工具响应程度的空间差异。


报告建议,2016-2017年房地产市场调控应锁定三大目标:去库存,实现销售大幅增长;防风险,保持房价增幅在合理水平,防止大起大落,防止违约风险;促投资:房地产投资恢复到正常水平。


报告认为,未来我国房地产调调控应主要完成六大任务:需求端:借调原需求,实施货币化棚户区改造;开辟新需求,支持农民工购房;扩大原增量,刺激改善型需求。供给端:转型升级,减少开工;融通资金,加快施工;并购重组,减少烂尾。


对此,社科院建议实施六项政策,包括金融政策:继续适时降准降息,注意降息降准对住房市场的影响,扩大公积金对中、低收入居民的覆盖;


财税政策:增加财政支出,支持保障房由建转买;继续降低住房交易环节税负;实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策;


土地政策:按照土地与人口挂钩要求,增加热点地区住房建设用地供应;行政措施:调整住房户型“一刀切”限制,简化住房交易审批环节及手续;


配套措施:加快相关领域制度改革,推动住房发展软硬件环境的优化;供给措施:支持开发企业转型升级,帮助开发企业融通资金,支持企业并购重组。



【90号茶室】2015.12.06第1029期,桃李春风一杯酒,江湖夜雨十年灯。【90号茶室】的主编,打过工,教过书,出过国,从过政,办过公司,江湖奔波五十载,东阳,金华、长沙、镇江、北京、东京,无锡,一路走来,终于在某江南小城一个闹中取静之处,觅得一处门牌号为90号的茶室,一方小院,一间茶室,一杯清茶,看庭前花开花落,望天空云卷云舒,昔日书生意气,万丈豪情,江湖恩怨,随着袅袅的茶香,随着窗外的烟雨,逐渐淡去,淡去……


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主编介绍


1984年毕业于中南大学,1991年北科大管理系研究生毕业,做过大学教师,90年代赴日本工作8年。


2000年回国创业,为中国对日软件外包业务的开创者之一,曾创办华夏计算机,华阳软件等公司,曾在软通动力,感知集团,睿泰集团等公司担任高管。


曾任江苏省第十届政协委员,无锡市总商会副会长,感知中国物联网商会执行会长,无锡市归国人员创业商会会长,江苏大学校董,江南大学客座教授等社会职务。


曾获中国软件外包成就人物,江苏省青春创业风云人物,江苏省优秀中国特色社会主义事业建设者等荣誉


在软件外包,物联网,自媒体,电商等领域有一定成就和影响力。


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